築古の戸建て住戸(失敗談) | 競売で物件を購入するも、収益化に時間と経費が想定以上にかかってしまった

投資概要

投資商品

カテゴリー 不動産(戸建て投資)
投資商品 築古の戸建て住戸
投資期間 2017年2月 ~ 2021年4月
投資元本 10,000,000円

投資家情報

ニックネーム YAMADA
性別 男性
投資時の年齢 31歳 ~ 35歳
投資時の職業 サラリーマン
投資時の投資レベル 中級者

投資結果

投資額(元本) 10,000,000円
確定損失額 -200,000円
投資結果 9,800,000円

投資体験談

投資した背景

サラリーマンに慣れ、余裕資金があることから流行りの不動産投資に興味を持ちました。

一般の人に敷居が高そうな競売であれば、不動産サイトよりも競合する相手が少なく、安く仕入れられると思い調べ始めました。

1年ほど探していると、横浜市内の戸建てで駅からバスで20分くらいかかる、築40年超の戸建てを見つけました。
裁判所の入札の基準価格が低く、自分にも手が出せそうだと思い資料を確認して、実際に物件を見に行きました。

現地は、道路から敷地まで距離がある旗竿地で、接道も2メートル未満となっていて建て替えができない、いわゆる「再建築不可物件」。
玄関までのアプローチには廃材が大量に置かれ、図面上の庭の部分には作業用の小屋のようなものが建てられていました。
小屋の中にも住宅の中にも入ることはできませんでしたが、のぞく限り家庭ごみでは出せないようなものが大量にあり、資料からも宅内はゴミ屋敷の状態であることは分かりました。

基準価格が低い理由はこれかと思いながらも、廃品の処分は知人に相談し、宅内の家庭ごみは少しづつ出していく。そして、水回りをきれいにして表層を塗ったり貼ったりすれば貸せるだろうと考え入札しました。

入札の結果、落札しましたが、次点入札者との差は約50万円程ありました。

失敗した理由

落札してから、賃借人の募集・入居までに1年以上の時間がかかってしまいました。

鍵を受け取り部屋に入ったところ、資料で見た以上のゴミ屋敷で、独自のリフォームがされていました。
専門の業者に依頼すれば時間はかからない代わりにお金がかかるので、家庭ごみは会社終わりや休日を利用して掃除に行きました。
地域の方になるべく迷惑にならないように、一度にたくさん出しすぎないように気を遣ったり、夏場はエアコンもなく暑いことから、なかなか進みませんでした。

シロアリ被害や、床下や柱の腐食、外壁のヒビ、屋根の劣化など問題が次々に発覚しました。「取り合えず見えるところだけ直す」では賃借人の募集ができる状態ではないので、とにかくリフォーム会社に診てもらうことにしました。

3社から見積もりを取り、結果一番安い業者にお願いしましたが、それでも450万円かかりました。
ほぼスケルトンからのリフォームとなり、完成後は見違えるほどきれいになりました。完成した月が5月だったこともあり、賃貸需要の多い時期を逃してしまい、入居者が決まるまで約半年かかりました。

賃料は、内装外装、設備もリフォームしたばかりということもあり、周辺相場よりも高く貸すことができました。
約3年間、賃料収入を得て、当初の賃借人が住んでいる状態で売却しました。

フルリフォームといえるほどの改修がされていること、また、周辺相場よりも高い賃料で入居者がいることもあり、周辺で売りに出ている物件よりも高く売却することができ、結果的には「若干の損失」程度(20万円程度)で済みました。

損失となってしまった理由の1つとして、競売物件で資料や現地における外観からは見えない部分にある、大きな問題の想定が甘かったこと。

もう1つは、目先のかかる支出を避けようと、自身の力でなんとかしようと時間がかかってしまったことです。自分だけで解決できないことや時間のかかることは、収益化を遅らせるないように対価を払ってでも早く進めるべきと学びました。

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